사건개요
사건번호: 2025타경12106
관할법원: 울산지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 8층801호
감정가: 1,740,000,000원
최저가: 417,774,000원
매각기일: 2026.08.19
진행상태: 유찰 4회
이번 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 소재 8층 801호 근린상가입니다. 관할은 울산지방법원이며, 사건번호는 2025타경12106입니다. 원문 기준 토지 면적은 28.70평, 건물 면적은 152.92평으로 확인됩니다. 감정가는 17억 4,000만 원, 최저가는 4억 1,777만 4,000원이며, 원문상 4회 유찰로 표시되어 감정가 대비 24% 수준의 최저가가 제시되어 있습니다.
근린상가는 아파트나 단독주택과 달리 물건 자체의 면적, 층수, 용도, 동선, 승강기 접근성, 주차 환경, 주변 업종 구성에 따라 활용성이 크게 달라집니다. 이 물건은 8층 801호로 확인되므로, 단순히 가격만 보고 판단하기보다 해당 건물의 전체 상권 흐름과 8층 점포의 실제 이용 수요를 함께 살펴야 합니다. 병의원, 학원, 사무실, 서비스업 등 고층 근린상가에 적합한 업종이 가능한지, 기존 임차 형태가 있었는지, 전용 출입 동선과 엘리베이터 이용 편의가 충분한지 확인하는 과정이 필요합니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면, 소재지는 양산시 물금읍 범어리이며 물금 생활권 안의 근린상가로 볼 수 있습니다. 다만 원문에는 해당 건물의 도로 접면, 역과의 거리, 배후 세대 규모, 현재 영업 여부, 임대차 현황이 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현장에서는 건물 외관 관리 상태, 공실 여부, 주변 점포의 영업 지속성, 층별 업종 배치, 주차장 이용 방식, 관리사무소 운영 여부를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
입지 확인 포인트는 크게 세 가지입니다. 첫째, 물금읍 범어리 내에서 해당 건물이 어떤 생활 동선에 놓여 있는지 봐야 합니다. 주거 배후가 충분하더라도 8층 상가는 목적 방문 수요가 약하면 임대 안정성이 떨어질 수 있습니다. 둘째, 같은 건물 안의 업종 구성이 중요합니다. 병의원, 학원, 사무실처럼 상층부 이용에 익숙한 업종이 모여 있는지, 음식점이나 단순 판매점 중심인지에 따라 평가가 달라질 수 있습니다. 셋째, 실제 방문 편의입니다. 주차 진입, 엘리베이터 대기, 안내 표지, 출입구 위치는 상가의 체감 경쟁력과 직결됩니다.
소재지 지도
권리분석은 낙찰 전 반드시 별도로 확인해야 합니다. 원문에 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 면적 정보는 확인되지만, 말소기준권리, 등기부상 권리 순위, 임차인 배당요구 여부, 점유자 현황, 보증금과 월세 조건, 관리비 체납 여부까지 모두 드러난 것은 아닙니다. 특히 상가 물건은 주택보다 임대차 구조가 다양할 수 있고, 사업자등록과 확정일자, 실제 점유 관계가 쟁점이 되는 경우가 있으므로 매각물건명세서와 현황조사서, 등기사항전부증명서를 함께 검토해야 합니다.
명도 난이도도 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 현재 영업 중인 임차인이 있는지, 공실인지, 점유자가 소유자인지 임차인인지에 따라 낙찰 후 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 상가 명도는 집기, 간판, 인테리어, 원상회복, 영업 손실 주장 등 실무상 확인해야 할 요소가 많습니다. 따라서 입찰 전에는 현장 방문으로 실제 점유 상태를 보고, 관리사무소 또는 주변 점포를 통해 현재 이용 상황을 교차 확인하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매 사건은 매각기일까지 권리관계가 변동될 수 있고, 대위변제나 취하, 변경, 연기 가능성도 있습니다. 소유권이전 지연, 말소기준권리 판단 오류, 임차인 또는 점유자 문제, 관리비 체납, 공용부분 하자, 명도 비용은 원문 데이터만으로 전부 확인되지 않을 수 있습니다. 특히 감정가 대비 최저가가 낮아 보이는 물건일수록 가격의 이유를 따져보는 과정이 필요합니다. 단순히 유찰 횟수만 보고 접근하기보다 권리, 점유, 이용 가능성, 재매각 가능성까지 전문가 검토와 상담을 거쳐 판단해야 합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 법원 매각물건명세서의 최종 공고 내용을 확인해야 합니다. 사건번호 2025타경12106의 물건번호가 [2]로 표시되어 있으므로, 같은 사건 안의 다른 물건과 혼동하지 않도록 물건번호, 주소, 호실, 면적을 대조해야 합니다. 감정평가서에서는 건물의 구조, 이용 상태, 주변 환경, 가격 산정 근거를 확인하고, 등기부에서는 압류, 근저당, 가압류, 가처분 등 권리 순위를 살펴야 합니다. 현황조사서와 임대차조사서에서는 점유자와 임차관계가 어떻게 기재되어 있는지 확인하는 것이 핵심입니다.
가격 검토에서는 최저가가 낮아진 이유를 차분히 살펴야 합니다. 4회 유찰이라는 사실은 확인되지만, 이것만으로 좋은 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 상가의 가치는 실제 임대 가능성, 관리비 부담, 공실 기간, 건물 인지도, 주변 경쟁 상가와의 차이에 따라 달라집니다. 입찰자는 예상 사용 목적을 먼저 정하고, 직접 사용할지 임대 운영을 할지에 따라 필요한 점검 기준을 달리해야 합니다. 실사용을 고려한다면 업종 제한, 간판 설치, 내부 구조 변경 가능성, 주차 동선을 확인해야 하고, 임대를 고려한다면 주변 유사 점포의 공실 상황과 임차 수요를 보수적으로 살펴야 합니다.
이번 양산시 물금읍 범어리 근린상가는 면적이 비교적 큰 8층 상가로 확인되는 만큼, 소액 상가처럼 단순 접근하기보다 자금 계획과 관리비 부담, 활용 시나리오를 함께 검토해야 하는 물건입니다. 낙찰가 외에도 취득세, 법무 비용, 명도 비용, 체납 관리비 승계 가능성, 내부 보수 비용이 발생할 수 있으므로 총투입금 기준으로 판단하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리분석, 현장 확인, 입찰 준비 과정에서 필요한 사항을 상담하고 의뢰를 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 지역과 예산, 목적을 기준으로 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 법원 공고, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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