사건개요
사건번호: 2026타경3115
관할법원: 대구서부지원
물건종류: 주택
소재지: 대구광역시 달성군 가창면 우록리 1257-3
감정가: 705,585,680원
최저가: 493,909,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 유찰 1회, 최저가 70%
이번 물건은 대구광역시 달성군 가창면 우록리 소재 주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 면적은 210.84평, 건물 면적은 52.33평으로 확인되며, 감정가는 705,585,680원, 1회 유찰 후 최저가는 493,909,000원으로 내려와 있습니다. 매각기일은 2026년 8월 18일이며, 관할 법원은 대구서부지원입니다.
소재지는 대구 달성군 가창면 우록리 1257-3으로 기재되어 있습니다. 가창면은 대구 도심권과 농촌형 주거지가 함께 검토되는 지역이므로, 단순히 주소와 면적만 보고 판단하기보다 실제 접근성, 도로 접면, 주변 주택 밀집도, 생활 편의시설 이동 동선 등을 현장에서 확인하는 과정이 필요합니다. 특히 주택 물건은 공부상 면적과 실제 사용 상태가 다를 수 있어 건축물 현황, 부속 건물 여부, 담장과 마당 사용 범위, 인접 토지와의 경계 상태를 함께 살펴야 합니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면 토지 규모가 200평을 넘고 건물도 50평대 이상으로 기재되어 있어 일반적인 소형 주거 물건보다는 토지와 건물의 활용 상태를 함께 봐야 하는 유형입니다. 다만 원문 자료에는 건축 연도, 구조, 층수, 내부 상태, 도로 조건, 점유 관계, 임차인 현황이 함께 제시되어 있지 않으므로 세부 평가는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 확인이 선행되어야 합니다.
입지 확인에서는 우록리 일대의 생활권을 실제 이동 기준으로 점검하는 것이 중요합니다. 지도상 거리와 체감 거리는 다를 수 있으므로 차량 진입 가능 여부, 진입로 폭, 경사도, 주차 가능 공간, 대중교통 이용 편의성, 주변 주거 환경을 직접 확인해야 합니다. 전원형 주거지로 검토하는 경우에는 조용한 환경만 볼 것이 아니라 상하수도, 전기, 통신, 배수, 겨울철 도로 관리, 인근 농지나 임야와의 경계 문제도 확인해야 합니다.
주택 경매에서는 건물 상태 점검이 특히 중요합니다. 외벽 균열, 누수 흔적, 지붕 상태, 창호, 난방 설비, 보일러, 배관, 전기 설비, 배수 상태는 낙찰 후 수리비와 직결될 수 있습니다. 법원 감정가가 존재하더라도 현재 시점의 실제 하자와 보수 범위까지 모두 반영한다고 단정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 가능하면 외부에서 확인 가능한 상태를 먼저 보고, 필요하면 전문가와 함께 현장 주변을 점검하는 것이 바람직합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 등기부등본상 말소기준권리, 가압류, 근저당, 압류, 가처분 등 권리의 성격과 순서를 확인해야 합니다. 원문 자료만으로는 핵심 권리관계와 인수 가능 권리를 확정할 수 없으므로, 최신 등기부등본과 매각물건명세서를 기준으로 다시 판단해야 합니다. 특히 주택은 임차인 또는 점유자가 있는지, 전입신고와 확정일자 여부, 배당요구 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전 단정하기 어렵습니다. 실제 거주자, 임차인, 소유자 점유, 무단 점유 여부에 따라 협의 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 관리비나 공과금, 시설물 인도 범위, 내부 동산 처리 문제도 낙찰 이후 분쟁이 될 수 있으므로 입찰 전 명도 가능성과 예상 절차를 전문가와 검토하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연 사유, 대위변제 가능성, 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비나 명도 관련 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 현재 표시된 감정가와 최저가만 보고 접근하기보다 입찰 직전 기준의 법원 서류, 등기 변동, 현장 점유 상태를 다시 확인해야 하며, 불명확한 부분은 경매 전문가 상담을 통해 정리하는 편이 안전합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 매각물건명세서와 현황조사서의 점유 관계를 확인해야 합니다. 둘째, 감정평가서의 토지 이용 현황과 건물 구조, 부속물 평가 내용을 살펴야 합니다. 셋째, 등기부등본을 최신 발급해 권리 변동 여부를 확인해야 합니다. 넷째, 현장 방문을 통해 도로, 경계, 주차, 건물 외관, 주변 환경을 확인해야 합니다. 다섯째, 예상 취득비용과 보수비, 명도비용, 세금까지 포함해 총투입금액을 계산해야 합니다.
이번 대구 달성군 가창면 우록리 주택은 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70% 수준까지 조정된 상태입니다. 다만 가격이 내려갔다는 사실만으로 입찰 적합성을 판단해서는 안 됩니다. 주택 경매는 권리관계와 점유 관계, 현장 상태, 향후 사용 목적이 맞아야 의미가 있습니다. 실거주 목적이라면 생활 동선과 주택 상태를, 임대 목적이라면 임차 수요와 관리 편의성을, 장기 보유 목적이라면 토지 활용 가능성과 주변 환경 변화를 차분히 따져봐야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 체크사항 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 입찰 목적에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시고, 변경 공고나 취하, 대위변제 등 진행 변동 여부도 함께 점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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