사건개요
사건번호: 2026타경11
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 전
소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 426
감정가: 1,005,586,000원
최저가: 492,737,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 2회 유찰, 최저가 49%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 426 소재 전으로 확인됩니다. 원문상 토지 면적은 2,205.53평으로 제시되어 있으며, 감정가는 1,005,586,000원, 최저가는 492,737,000원입니다. 진행상태는 유찰 2회로 표시되어 있고, 매각기일은 2026년 8월 18일입니다.
물건 종류가 전으로 기재되어 있으므로 일반 주거용 건물이나 상가 물건과 달리 토지의 지목, 실제 이용 상태, 진입 여건, 농지 관련 제한, 인허가 가능성 등을 중심으로 살펴봐야 합니다. 특히 전은 공부상 지목과 현황이 다를 수 있고, 농지취득자격증명 발급 여부가 입찰 이후 절차에 영향을 줄 수 있어 단순 가격만 보고 판단하기 어렵습니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면 이 사건은 제주시 한림읍 협재리 일대의 비교적 넓은 면적의 토지 물건입니다. 원문에 건물 정보는 따로 표시되어 있지 않으므로 토지 단독 물건으로 보는 것이 우선입니다. 다만 현장에 비닐하우스, 울타리, 농작물, 적치물, 무허가 구조물 등이 존재하는지는 별도 현장 확인이 필요합니다.
입지 확인에서는 협재리라는 위치 특성을 감안하되, 확인되지 않은 관광 수요나 개발 호재를 전제로 판단해서는 안 됩니다. 현장 접근로의 폭, 차량 진입 가능 여부, 인접 도로와의 접면, 주변 토지 이용 현황, 경계 식별 가능성, 지적도와 실제 이용 상태의 차이를 차분히 확인해야 합니다. 토지 물건은 도로 관계와 경계 문제가 가치 판단에 큰 영향을 줄 수 있으므로 지적도, 토지이용계획확인원, 현황 사진을 함께 검토하는 것이 좋습니다.
또한 전원주택부지나 귀농귀촌 용도, 농업용 활용 가능성을 검토하려면 용도지역, 건폐율, 용적률, 농지전용 가능성, 상하수도 및 전기 인입 여건 등을 따져봐야 합니다. 원문에는 이러한 세부 인허가 정보가 모두 제시되어 있지 않으므로, 매수 목적에 맞는 활용이 가능한지는 관할 행정기관과 전문가를 통해 별도로 확인하는 절차가 필요합니다.
권리분석에서는 등기부상 말소기준권리, 가압류나 근저당권의 설정 순위, 압류 및 기타 권리의 인수 여부를 확인해야 합니다. 원문에 최저가와 유찰 횟수는 확인되지만, 말소기준권리와 배당요구 관계, 이해관계인의 권리 변동까지 모두 드러나는 것은 아닙니다. 입찰 전에는 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 함께 대조해야 합니다.
소재지 지도
명도와 점유 문제도 단정하면 안 됩니다. 토지 물건은 주택이나 상가처럼 임차인이 명확히 드러나지 않더라도 실제 경작자, 점유자, 농작물 소유자, 무단 점유물, 경계 침범 문제가 있을 수 있습니다. 농작물 수확 시기나 토지 사용 관계가 얽혀 있으면 인도 절차가 지연될 가능성도 있으므로 현장 방문과 주변 탐문이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 농지 관련 물건은 농지취득자격증명 신청 가능 여부와 반려 위험까지 함께 검토해야 하므로, 입찰 전 전문가 상담을 통해 서류와 현장 상황을 다시 확인하는 것이 바람직합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 감정평가서상 토지의 형상과 실제 현황이 일치하는지 확인해야 합니다. 둘째, 지적도상 맹지 여부와 도로 접면 상태를 확인해야 합니다. 셋째, 토지이용계획확인원에서 개발행위 제한, 보전 관련 규제, 농지 관련 제한을 살펴야 합니다. 넷째, 현장에 타인 소유 시설물이나 분묘, 경작물, 적치물이 있는지 확인해야 합니다.
최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라 하더라도 이는 단순히 싸다는 뜻이 아닙니다. 유찰에는 권리관계, 현황상 이용 제한, 접근성, 농지취득 문제, 시장 수요 등 여러 사유가 반영될 수 있습니다. 따라서 가격 매력만 따로 보기보다 실제 취득 가능성, 취득 후 활용 계획, 보유 비용, 처분 가능성까지 함께 계산해야 합니다.
이번 제주시 한림읍 협재리 전 물건은 면적과 최저가만으로 판단하기보다 현장성과 서류 확인이 우선되는 토지 경매입니다. 농지 활용, 장기 보유, 전원 입지 검토 등 목적별 접근은 가능하나, 각 목적에 맞는 행정 절차와 권리관계 확인이 선행되어야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석, 현장 점검 방향, 입찰 전 서류 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 활용 목적을 기준으로 함께 검토할 수 있습니다.
매각기일 전에는 법원 공고와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 토지이용계획, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 경매 사건은 매각기일 전에도 취하, 변경, 권리관계 변동이 발생할 수 있으므로 최종 입찰 여부는 최신 자료 기준으로 판단해야 합니다.
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