사건개요
사건번호: 2024타경13090
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 제주특별자치도 제주시 연동10길 16, 1층102호
감정가: 4,424,000,000원
최저가: 3,096,800,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 유찰 1회, 최저가율 70%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 연동에 있는 디오션시티2차 1층 102호 근린상가입니다. 자료상 토지 면적은 23.54평, 건물 면적은 148.98평으로 확인되며, 감정가는 4,424,000,000원, 1회 유찰 후 최저가는 3,096,800,000원입니다. 매각기일은 2026년 8월 18일이며 제주지방법원에서 진행되는 사건입니다.
상가 물건은 단순히 감정가와 최저가만 보고 판단하기 어렵습니다. 특히 1층 근린상가는 실제 출입 동선, 도로 접면, 건물 내 위치, 전면부 노출 정도, 주차 여건, 주변 업종 구성에 따라 사용성과 임대 가능성이 달라질 수 있습니다. 이번 물건도 원문상 주소와 면적, 감정가, 최저가, 유찰 횟수는 확인되지만 현재 영업 여부, 임대차 내용, 관리비 체납 여부, 점유 관계는 별도 서류 확인이 필요합니다.
확인된 물건 정보부터 보면 소재지는 제주시 연동10길 16, 디오션시티2차 1층 102호입니다. 연동은 제주시 내에서 주거, 업무, 상업 기능이 함께 형성된 지역으로 알려져 있으나, 개별 상가의 가치는 해당 호실의 위치와 실제 상권 흐름을 현장에서 확인해야 합니다. 같은 건물 1층이라도 코너 여부, 출입구 접근성, 보행자 시야, 간판 설치 가능성에 따라 체감 가치는 차이가 날 수 있습니다.
건물 면적이 148.98평으로 기재되어 있어 일반적인 소형 점포보다 규모가 큰 편에 속합니다. 면적이 넓은 상가는 업종 선택 폭이 넓어질 수 있지만, 반대로 임차 수요가 제한될 수도 있습니다. 따라서 입찰 전에는 내부 구조, 전용과 공용의 체감 면적, 층고, 설비 상태, 화장실 및 급배수 위치, 냉난방 설비, 전기 용량 등을 확인하는 것이 필요합니다. 음식점, 병의원, 사무실, 판매시설 등 어떤 업종에 적합한지는 현장 상태와 건축물대장상 용도 확인이 함께 이뤄져야 합니다.
입지 확인 포인트는 주변 유동 인구를 막연하게 추정하는 방식이 아니라 실제 시간대별 흐름을 보는 것이 중요합니다. 평일 낮, 퇴근 시간, 주말의 보행량과 차량 통행량이 다를 수 있고, 주변 상가의 공실률이나 영업 업종도 함께 살펴야 합니다. 또한 상가 전면부에 차량 정차가 가능한지, 고객 진입이 쉬운지, 인근 건물과의 경쟁 관계는 어떤지 확인해야 합니다. 원문 자료만으로는 이러한 현장성이 모두 드러나지 않으므로 반드시 직접 확인이 필요합니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해야 합니다. 상가 경매는 임차인 권리가 핵심 변수로 작용할 수 있습니다. 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부, 대항력 성립 여부, 보증금 규모에 따라 낙찰자가 부담할 수 있는 내용이 달라질 수 있으므로 자료 확인 전에는 권리관계를 단정하기 어렵습니다.
명도 난이도 역시 현재 점유자와 영업 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 상가가 영업 중이라면 집기, 시설물, 권리금 주장, 영업 중단 협의 등 주거용 부동산과 다른 변수가 생길 수 있습니다. 반대로 공실이라 하더라도 관리비 체납, 원상복구 범위, 시설물 소유 관계가 문제가 될 수 있습니다. 명도는 단순 기간만의 문제가 아니라 비용과 협의 가능성을 함께 따져야 하므로 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 이해관계인의 이의 제기 가능성이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리라고 해서 모든 부담이 자동으로 사라진다고 단정해서는 안 되며, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전에는 법원 서류와 등기 변동을 다시 확인하고, 필요하면 경매 실무 전문가와 상담해 인수 위험을 점검하는 것이 바람직합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 감정평가서상 이용 상황과 실제 현장 상태가 일치하는지 확인해야 합니다. 다음으로 건축물대장상 위반건축물 여부, 집합건물 관리규약, 공용부분 사용 제한, 간판 설치 제한, 주차 배정, 관리비 부과 기준을 살펴야 합니다. 특히 상가는 낙찰 후 바로 사용하거나 임대하려는 목적이 많기 때문에 내부 시설의 재사용 가능성, 철거 필요 여부, 공사비 규모까지 사전에 계산해야 합니다.
가격 검토는 주변 실거래가나 임대 사례를 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 합니다. 원문에는 감정가와 최저가가 제시되어 있으나, 이것만으로 적정 입찰가를 정하기는 어렵습니다. 주변 매물 호가, 실제 거래 사례, 공실 기간, 예상 관리비, 취득세와 부대비용, 명도 비용까지 반영해야 합니다. 수익률이나 임대수익은 확인된 임대차 자료가 없으면 단정할 수 없으므로, 현장 조사와 서류 검토를 거쳐 판단해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 리스크 정리에 대한 상담을 진행합니다. 이번 제주시 연동 근린상가처럼 금액 규모가 큰 상가 물건은 작은 권리 문제나 점유 문제가 전체 판단에 큰 영향을 줄 수 있으므로 서류와 현장을 함께 보는 과정이 필요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 상가, 주거형, 토지 등 여러 유형을 비교해 볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 등기 변동이나 점유 관계에 변경이 없는지 재점검하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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