사건개요
사건번호: 2025타경8166
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 과수원
소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 1579-3
감정가: 450,660,000원
최저가: 154,576,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%
이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 소재 과수원으로 확인됩니다. 법원 경매 사건번호는 2025타경8166이며, 관할법원은 제주지방법원입니다. 원문 기준 토지 면적은 649.17평으로 기재되어 있고, 감정가는 450,660,000원, 최저가는 154,576,000원입니다. 현재 유찰 3회로 표시되어 최저가가 감정가 대비 34% 수준까지 내려온 상태입니다.
물건 종류가 과수원으로 기재되어 있으므로 단순 주거용 부동산과는 확인 방식이 다릅니다. 토지 경매는 면적, 지목, 용도지역, 도로 접면, 농지취득자격증명 필요 여부, 실제 이용 상태, 경계 상태, 배수와 진입 여건을 함께 봐야 합니다. 특히 제주 지역 토지는 공부상 내용과 현장 이용 상태가 다를 수 있으므로 등기사항전부증명서, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 매각물건명세서를 함께 대조하는 절차가 필요합니다.
소재지는 서귀포시 안덕면 상창리 1579-3으로 확인됩니다. 안덕면은 제주 서남부권에 속하는 지역이지만, 이 물건의 실제 접근성이나 주변 생활권, 도로 폭, 농로 이용 가능 여부는 원문 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 차량 접근 가능 여부, 현장까지의 실제 진입로 상태, 인접 토지와의 경계, 주변 토지 이용 형태를 직접 확인해야 합니다. 과수원은 현황 농작물, 수목, 관정, 울타리, 비닐하우스 등 부합물 또는 종물 문제가 생길 수 있어 현장 확인이 특히 중요합니다.
감정가와 최저가의 차이가 크더라도 이것만으로 저평가 여부를 판단하기는 어렵습니다. 유찰 횟수는 가격이 낮아졌다는 사실을 보여줄 뿐, 권리관계나 현장 리스크가 없다는 뜻은 아닙니다. 토지의 실제 가치 판단은 주변 실거래 사례, 도로 조건, 개발행위 가능성, 농지 규제, 지형, 경사도, 배수 상태, 인근 혐오시설 여부 등 여러 요소를 종합해야 합니다. 확인되지 않은 시세나 향후 개발 가능성을 전제로 입찰가를 정하는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 먼저 말소기준권리를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞서는 권리, 가처분, 가등기, 지상권, 지역권, 임차권, 법정지상권 성립 가능성 등은 낙찰자가 인수할 수 있는 위험과 연결될 수 있습니다. 원문에 모든 권리관계가 드러나지 않을 수 있으므로 등기부와 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 검토해야 합니다. 특히 토지는 건물보다 점유 형태가 눈에 잘 보이지 않는 경우가 있어 실제 사용자, 경작자, 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
명도 난이도도 자료만 보고 단정하기 어렵습니다. 과수원으로 사용 중이라면 기존 경작자, 수목 소유 주장, 농작물 수확 문제, 시설물 철거 문제 등이 발생할 수 있습니다. 매각 대상에 포함되는 범위와 제외되는 물건을 확인하지 않으면 낙찰 후 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 현장 방문 시에는 토지 경계 안에 설치된 시설물, 출입로, 농작물 상태, 점유 흔적, 안내문 부착 여부 등을 확인하고 사진으로 기록해 두는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 농지 관련 물건은 농지취득자격증명 제출 여부와 발급 가능성도 입찰 전 확인해야 하며, 미제출이나 불허가 시 매각불허가 또는 보증금 반환 문제와 연결될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 권리관계, 점유관계, 현장 상태를 나누어 확인하는 것이 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 인수 권리 유무를 확인해야 합니다. 둘째, 현황조사서에서 점유자와 임차인 기재 여부를 살펴야 합니다. 셋째, 감정평가서의 평가 기준, 토지 형상, 도로 상태, 이용 상황을 확인해야 합니다. 넷째, 토지이용계획확인원을 통해 용도지역과 행위 제한을 검토해야 합니다. 다섯째, 농지취득자격증명 필요 여부와 발급 가능성을 관할 행정기관에 확인하는 절차가 필요합니다.
이 물건은 제주 서귀포시 안덕면 상창리의 과수원 경매 물건으로, 유찰 3회 이후 최저가가 낮아진 상태라는 점은 확인됩니다. 다만 토지 경매는 가격보다 권리관계, 이용 가능성, 접근성, 농지 규제, 현장 점유 상태가 더 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다. 입찰을 검토한다면 단순히 감정가 대비 최저가 비율만 볼 것이 아니라, 실제 활용 목적에 맞는지와 낙찰 후 추가 비용이 발생할 가능성을 함께 따져야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리분석, 현장 확인 포인트, 입찰 전 서류 검토를 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 필요합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태가 달라졌을 수 있으니 반드시 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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