사건개요
사건번호: 2025타경11874
관할법원: 천안지원
물건종류: 근린상가
소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 6층601호
감정가: 10,966,000,000원
최저가: 5,373,340,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%
이번 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 6층 601호로 확인되는 근린상가입니다. 법원 경매 자료상 토지 면적은 170.86평, 건물 면적은 620.50평으로 기재되어 있으며, 감정가는 109억 6,600만 원, 최저가는 53억 7,334만 원입니다. 진행 상태는 유찰 2회로 표시되어 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려온 물건입니다.
소재지는 천안시 서북구 불당동 상업지역 내 센트애비뉴 건물로 기재되어 있습니다. 불당동은 천안 내에서 업무시설, 상업시설, 주거시설이 함께 형성된 지역으로 알려져 있으나, 본 물건의 실제 유동인구, 층별 상권 흐름, 주변 점포 구성, 공실률은 현장 확인이 필요합니다. 특히 6층 상가라는 점은 1층 점포와 입지 판단 기준이 다르므로, 단순히 지역명만 보고 판단하기보다 해당 층의 용도, 엘리베이터 접근성, 간판 노출, 주차 동선, 기존 임차 업종을 함께 살펴야 합니다.
물건 규모가 큰 편이기 때문에 실사용 목적과 임대 목적을 나누어 검토하는 것이 좋습니다. 건물 면적 620.50평으로 기재된 만큼 단일 임차인 사용인지, 여러 호실 또는 구획으로 나누어 운영 가능한 구조인지, 전용면적과 공용면적의 비율은 어떤지 확인해야 합니다. 근린상가 경매는 가격만 낮아졌다고 바로 유리하다고 보기 어렵고, 실제 사용 가능 면적, 관리비 부담, 승강기와 주차장 이용 조건, 건물 내 업종 제한 여부가 입찰 판단에 큰 영향을 줍니다.
감정가와 최저가의 차이가 크더라도 현재 공실 여부, 임대차 현황, 시설 상태, 체납 관리비, 영업 인허가 가능성에 따라 실질 부담액은 달라질 수 있습니다. 상가 물건은 취득 후 바로 임대수익이 발생한다고 단정하면 안 됩니다. 기존 임차인이 있는 경우 보증금, 월차임, 대항력 여부, 배당요구 여부를 확인해야 하고, 공실이라면 향후 업종 유치 가능성과 내부 원상복구 비용을 따져야 합니다.
소재지 지도
입지 확인에서는 우선 불당동 내 해당 건물의 위치와 주변 상권 흐름을 직접 보는 것이 중요합니다. 같은 불당동이라도 대로변 접근성, 건물 전면 노출, 보행 동선, 주차 진입 편의성에 따라 상가의 활용도는 달라집니다. 6층 상가는 병원, 학원, 사무실, 운동시설, 서비스업 등 특정 업종과 맞물릴 수 있으므로 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 업종을 함께 확인해야 합니다. 또한 건물 내 다른 층의 입점 업종, 공실 비율, 관리 상태도 향후 보유 부담과 임대 경쟁력 판단에 참고가 됩니다.
권리분석에서는 말소기준권리와 인수되는 권리가 있는지 확인하는 절차가 필요합니다. 원문 자료만으로는 등기부등본상 권리 순위, 임차인 대항력, 배당요구 여부, 유치권 주장 가능성, 관리비 체납 여부를 모두 단정할 수 없습니다. 특히 상가 물건은 임차인·점유자 관계가 복잡할 수 있고, 영업 중인 점유자가 있다면 명도 협의와 영업시설 처리 문제가 함께 발생할 수 있습니다. 따라서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 모두 대조해야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 제공된 요약 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각기일 전까지 권리관계가 변동될 가능성도 있으므로 최근 등기부와 법원 문건을 다시 확인해야 하며, 입찰 전에는 전문가 검토와 상담을 통해 인수 위험과 추가 비용을 구체적으로 계산하는 것이 안전합니다.
입찰 전 점검사항으로는 최저가 외에 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납 관리비 가능성, 내부 수리비, 공실 기간 부담을 함께 산정해야 합니다. 건물 면적이 큰 상가는 관리비와 유지비가 예상보다 커질 수 있어 보유 기간별 현금흐름을 보수적으로 계산해야 합니다. 또한 현장 방문 시 출입 동선, 주차장 운영 방식, 엘리베이터 대수, 공용부 관리 상태, 냉난방 설비, 화장실 위치, 소방시설 상태를 확인해야 합니다.
본 물건은 천안시 서북구 불당동의 근린상가로, 규모와 최저가 수준만 보면 관심을 가질 수 있는 요소가 있습니다. 다만 상가는 주거형 물건보다 임대차, 관리비, 업종 적합성, 명도 난이도에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 입찰자는 감정가 대비 하락률보다 실제 점유관계와 사용 가능성, 향후 보유 부담을 우선 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 자료 확인, 권리분석 방향 점검, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 본 글은 제공된 원문 자료를 바탕으로 작성한 사실 중심 안내이며, 최종 입찰 판단은 최신 법원 서류와 현장 확인 후 진행해야 합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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경매상담 010-6899-1601
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