사건개요
사건번호: 2024타경525869
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 주택
소재지: 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2
감정가: 971,366,200원
최저가: 475,969,000원
매각기일: 2026.08.13
진행상태: 유찰 2회, 최저가 49%
이번 물건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리에 위치한 주택 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지는 2,356.48평, 건물은 59.64평으로 확인되며, 감정가는 971,366,200원입니다. 현재 최저가는 475,969,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 2회 유찰 후 매각기일이 예정된 건입니다.
주소 기준으로 보면 강화군 불은면 삼동암리 일대의 주택 물건이라는 점이 핵심입니다. 다만 원문 자료에는 내부 구조, 사용승인일, 건축물대장상 세부 용도, 접도 상태, 지상 부속물 여부, 실제 점유 현황 등이 모두 자세히 드러나 있지는 않습니다. 따라서 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다 토지와 건물의 공부상 내용, 현황 차이, 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
확인된 물건 정보부터 정리하면, 사건번호는 2024타경525869이고 관할은 인천지방법원입니다. 물건종류는 주택이며 소재지는 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2입니다. 토지 면적이 비교적 크게 표시되어 있어 주택 자체뿐 아니라 부지의 형상, 경사, 도로와의 관계, 이용 중인 부분과 미이용 부분의 구분이 중요합니다. 건물 면적은 59.64평으로 확인되지만, 실제 건물 상태와 증축·부속건물 여부는 현장 확인이 필요합니다.
입지 확인 포인트는 생활 편의시설과 접근성입니다. 강화군 내에서도 면 단위 소재지는 도심형 주거지와 확인 방식이 다릅니다. 차량 이동 동선, 주요 도로 접근성, 주변 농지·임야·주택 분포, 대중교통 이용 가능성, 생활권까지의 거리 등을 직접 살펴야 합니다. 특히 넓은 토지가 포함된 주택은 도로 폭, 진입 가능 차량, 배수 상태, 경계 확인이 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
또한 토지 면적이 큰 물건은 지적도상 경계와 실제 사용 경계가 다를 가능성도 살펴야 합니다. 담장, 마당, 진입로, 인접 필지와의 사용관계가 명확한지 확인하고, 현장에서 보이는 이용 형태가 등기부·토지대장·건축물대장과 맞는지 비교해야 합니다. 공부와 현황이 다르면 이후 사용이나 처분 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 선순위 권리, 가압류·가처분·근저당권, 임차인 존재 여부를 기본으로 확인해야 합니다. 원문에 간단한 경매 진행 정보만 있는 경우에는 대항력 있는 임차인, 배당요구 여부, 점유자 관계가 충분히 드러나지 않을 수 있습니다. 핵심 권리분석은 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 검토한 뒤 판단해야 하며, 자료 확인 전에는 인수 위험이 없다고 단정하기 어렵습니다.
명도 난이도도 별도 확인이 필요합니다. 주택 경매에서는 실제 거주자, 임차인, 소유자 점유, 가족 또는 제3자 점유 여부에 따라 입찰 후 절차가 달라질 수 있습니다. 점유 관계가 명확하지 않으면 낙찰 후 인도명령 가능성, 협의 명도 기간, 이사비 협의 여부, 관리 상태 등을 미리 검토해야 합니다. 이 부분은 현장 방문과 법원 서류 확인을 함께 진행하는 것이 좋습니다.
입찰 전에는 감정가와 최저가만 비교하지 말고 총비용을 계산해야 합니다. 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용, 수리비, 폐기물 처리비, 측량비, 진입로 정비 가능성 등을 함께 고려해야 합니다. 특히 주택의 노후도나 누수, 난방, 전기, 상하수도, 정화조 상태는 원문 자료만으로 확인하기 어렵습니다. 입찰 전 현장 외관 확인과 가능한 범위의 주변 탐문이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각물건명세서의 변경 여부, 기일 전 취하 가능성, 이해관계인의 권리 신고, 배당요구 종기와 임차권 관계를 반드시 확인해야 합니다. 권리관계와 점유 리스크는 전문가 검토와 상담을 거친 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
이 물건은 토지와 건물 규모가 함께 표시된 강화군 주택 경매 물건으로, 실거주 목적인지 장기 보유 목적인지에 따라 검토 기준이 달라질 수 있습니다. 실거주 관점에서는 생활권과 건물 상태가 중요하고, 보유 관점에서는 토지의 형상, 진입 조건, 공부상 제한, 향후 유지관리 비용을 더 꼼꼼히 살펴야 합니다. 확인되지 않은 개발 계획이나 예상 수익을 전제로 접근하기보다 현재 자료와 현장 상태를 기준으로 판단하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 점검 방향을 상담해 드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 보유 목적을 기준으로 함께 비교해 볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 기일 변경, 취하, 권리변동, 점유 현황 변화가 생길 수 있으므로 최종 입찰 전 재확인은 필수입니다.
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