사건개요
사건번호: 2025타경33775
관할법원: 부천지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 4층 401호
감정가: 428,000,000원
최저가: 146,804,000원
매각기일: 2026.08.11
진행상태: 유찰 3회
이번 물건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호로 확인되는 근린상가입니다. 원문 기준 토지면적은 8.99평, 건물면적은 27.88평이며 감정가는 428,000,000원, 최저가는 146,804,000원입니다. 최저가는 감정가 대비 34% 수준으로 표시되어 있으나, 실제 입찰 판단은 단순 가격 차이보다 권리관계, 점유 상태, 관리비, 상가 활성도, 내부 상태를 함께 확인한 뒤 접근해야 합니다.
소재지는 부천시 소사구 옥길동 일대 상업시설 내 4층 상가로 파악됩니다. 상가 물건은 같은 건물 안에서도 층수, 전용 위치, 엘리베이터 동선, 주차 편의, 공용부 관리 상태에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 4층 상가는 1층 노출 상가와 달리 목적 방문형 업종, 학원·사무실·서비스업 가능성, 기존 임차 구성 등을 따져보는 방식이 필요합니다. 원문만으로는 현재 영업 여부나 임대차 조건이 확인되지 않으므로 현장 방문과 관리사무소 확인이 중요합니다.
확인된 물건 정보만 놓고 보면 본건은 근린상가이며, 매각 대상은 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호입니다. 감정가와 최저가, 유찰 3회 정보는 원문에 기재되어 있습니다. 다만 상가의 실제 가치는 면적과 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 내부 인테리어 상태, 공실 여부, 냉난방 설비, 전기 용량, 수도 사용 가능 여부, 간판 설치 가능성, 공용 화장실과 출입 동선 등을 별도로 확인해야 합니다.
입지 확인 포인트는 주변 배후수요와 건물 자체의 집객력입니다. 옥길동은 주거지와 상업시설이 함께 형성된 지역으로 볼 수 있으나, 특정 상권의 매출 수준이나 유동인구 규모는 원문 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 매각기일 전 평일과 주말, 낮과 저녁 시간대를 나누어 현장을 살펴보는 것이 좋습니다. 같은 건물 내 공실률, 운영 중인 업종, 층별 이용 흐름, 주차장 진입 편의, 외부 안내 사인 노출 여부도 함께 확인해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 말소기준권리, 등기부상 권리 순위, 임차인 현황, 전입이나 사업자등록 여부, 확정일자, 배당요구 여부 등을 확인해야 합니다. 상가의 경우 주택과 달리 사업자등록, 상가건물임대차보호법 적용 여부, 보증금 규모와 환산보증금 기준이 쟁점이 될 수 있습니다. 원문에 임차인과 점유자 정보가 모두 드러나지 않을 수 있으므로 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 종합해 전문가 검토를 받는 것이 안전합니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아졌다는 점만 보고 판단하기보다 실제 인수 가능성이 있는 권리나 비용을 먼저 따져야 합니다. 미납 관리비가 있는지, 공용관리비와 전용사용료가 구분되는지, 장기수선 성격의 비용이 있는지, 기존 임차인과의 명도 협의 가능성이 어느 정도인지 확인해야 합니다. 상가 건물은 관리단 규약이나 업종 제한, 간판 규정, 영업시간 제한 등이 있을 수 있으므로 해당 부분도 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 직전까지 권리관계가 바뀌거나 이해관계인의 신청으로 일정이 변경될 가능성도 배제할 수 없습니다. 입찰 전 법원 서류를 다시 열람하고, 필요하면 경매 전문가와 상담해 인수 위험과 예상 비용을 점검해야 합니다.
명도 난이도는 현재 점유 상태와 임차 관계가 확인되어야 판단할 수 있습니다. 공실이라면 비교적 단순할 수 있지만, 영업 중인 임차인이 있거나 관리비 체납이 큰 경우에는 협의 기간과 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 상가 내부 집기, 시설물 소유권, 원상복구 범위가 분쟁 요소가 될 수 있으므로 현장 확인과 서류 검토를 분리해서 진행해야 합니다.
입찰가 산정에서는 감정가, 최저가, 면적 정보 외에도 인근 유사 상가의 실제 임대 가능성, 공실 기간, 관리비 부담, 예상 수리비를 반영해야 합니다. 원문에는 확정 임대수익이나 현재 임대 조건이 제시되어 있지 않으므로 수익률을 단정해서는 안 됩니다. 보수적으로 임대 공백과 비용을 반영하고, 본인이 직접 사용할지 임대 운영할지에 따라 판단 기준을 달리 세우는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 점검 포인트 정리, 입찰 준비 상담을 진행합니다. 본건처럼 상가 물건은 가격만큼이나 점유관계와 관리비, 실제 사용성이 중요하므로 입찰 전 개별 상담을 통해 확인 범위를 정리하는 것이 필요합니다.
(이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능)
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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