사건개요
사건번호: 2024타경70544
관할법원: 안산지원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 시흥시 은계호수로 23, 1층110호
감정가: 427,000,000원
최저가: 71,765,000원
매각기일: 2026.08.11
진행상태: 유찰 5회
이번 물건은 경기도 시흥시 은계호수로 23에 위치한 1층 110호 근린상가입니다. 법원 자료 기준 토지 면적은 4.34평, 건물 면적은 10.41평으로 확인됩니다. 감정가는 427,000,000원이며, 5회 유찰을 거쳐 최저가는 71,765,000원까지 내려온 상태입니다. 최저가가 감정가 대비 17% 수준으로 표시되어 있어 가격만 보면 눈에 띄지만, 상가 경매는 단순 금액보다 권리관계, 점유 상태, 관리비, 실제 상권 흐름을 함께 보아야 합니다.
소재지는 시흥시 은계지구 생활권으로 확인되는 은계호수로 일대입니다. 원문상 정확한 건물명, 층별 동선, 전면 노출 여부, 주차 여건, 주변 업종 구성은 추가 확인이 필요합니다. 특히 1층 상가는 보행 접근성, 출입구 위치, 코너 여부, 간판 노출, 상가 내부 구조가 실제 활용도에 직접 영향을 줍니다. 법원 감정평가서와 현장 방문을 통해 전용 출입 동선, 공용부 관리 상태, 주변 공실 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
물건 스펙만 보면 소형 근린상가에 해당합니다. 건물 면적 10.41평 규모이므로 대형 점포보다는 소규모 사무실, 생활밀착형 업종, 예약제 업종, 개인 서비스업 등으로 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다. 다만 업종 제한, 관리규약, 건축물대장상 용도, 소방 및 위생 관련 인허가 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 같은 1층이라도 도로변인지, 내부 복도형인지, 후면 배치인지에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다.
입지 확인에서는 은계호수로라는 도로명 주소만으로 판단하지 않는 것이 중요합니다. 실제 상권은 주변 아파트 단지, 업무시설, 학교, 공원, 정류장, 횡단보도 위치, 주차 동선에 따라 차이가 납니다. 현장에서는 평일 낮, 저녁, 주말 시간대를 나누어 유동인구와 차량 접근성을 살펴볼 필요가 있습니다. 주변에 이미 형성된 업종이 무엇인지, 공실이 많은지, 임대료 수준이 어느 정도인지도 별도로 확인해야 합니다.
권리분석 측면에서는 사건번호 2024타경70544의 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해야 합니다. 원문에는 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 면적, 소재지 중심의 정보만 제공되어 있습니다. 임차인 존재 여부, 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 점유자 관계는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 상가의 경우 임대차보호법 적용 여부와 사업자등록 시점, 실제 영업 여부가 쟁점이 될 수 있어 전문가 검토가 필요합니다.
소재지 지도
입찰 전에는 관리비 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다. 상가 건물은 공용관리비, 장기수선충당금, 수도·전기 사용료, 간판비, 홍보비 등 항목이 있을 수 있고, 낙찰자가 일부 부담해야 하는 경우도 발생할 수 있습니다. 관리사무소나 집합건물 관리단을 통해 체납 내역, 공용부 분쟁, 업종 제한, 주차 배정 여부를 확인하는 과정이 필요합니다. 자료에 나오지 않는 비용이 실제 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 데이터에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 매각기일 전까지 채무자나 이해관계인의 변제, 항고, 취하, 변경 가능성도 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 인도 절차가 예상보다 길어질 수 있으므로, 입찰 전 등기와 법원 문건을 최신 기준으로 다시 확인하고 전문가 상담을 거쳐야 합니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 실제 영업 중인지, 폐문 상태인지에 따라 협의 방식과 기간이 달라질 수 있습니다. 상가 명도는 영업 시설물, 집기, 간판, 원상복구 범위가 함께 문제가 될 수 있으므로 현장 확인과 문건 검토가 병행되어야 합니다. 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰가를 정하기보다는 예상 비용과 시간을 반영해야 합니다.
입찰가 산정 시에는 감정가 대비 하락률만 보지 말고 현재 주변 매매 사례, 임대 사례, 공실률, 관리비 수준, 예상 보유기간을 함께 검토해야 합니다. 원문에 시세와 임대료가 제시되어 있지 않으므로 구체적인 수익률은 확인된 자료 없이는 산정하지 않는 것이 맞습니다. 실제 투자 판단은 낙찰가, 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비, 공실 기간, 중개수수료까지 계산한 뒤 결정해야 합니다.
이 물건은 시흥시 은계호수로 일대 1층 근린상가라는 점, 5회 유찰로 최저가가 낮아진 점, 소형 상가라는 점에서 관심을 가질 수 있는 대상입니다. 다만 상가는 입지와 권리관계의 작은 차이가 결과에 크게 영향을 주는 유형입니다. 입찰 전점검에서는 현장 동선, 실제 점유 상태, 관리비 체납, 업종 제한, 등기상 권리, 임차인 관련 내용을 순서대로 확인하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리분석, 현장 확인 포인트, 입찰 전 검토 방향을 사실 자료 중심으로 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 유형에 맞춰 비교 검토를 진행할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
시흥시경매 #은계호수로상가 #시흥근린상가 #안산지원경매 #2024타경70544 #상가권리분석 #입찰전점검 #현장점검 #근린상권 #1층상가 #상가명도 #관리비확인 #말소기준권리 #점유자확인 #매각물건명세서 #감정평가서 #소형상가 #경매재테크
경매 자료·사건번호 바로가기: https://link.factorypro.co.kr/
경매상담 010-6899-1601
관련 경매 물건
제주 서귀포시 표선면 개발입지 토지경매 2025타경8723
다가구주택 통건물매각 수익형주택경매 2025타경31468
충남 홍성군 갈산면 입지검토 임야경매 2024타경21306
